El recientemente aprobado Plan de Desarrollo Urbano para el Área Interdistrital Metropolitana de Lima Norte (PDU-AIM Lima Norte) introduce cambios significativos en los parámetros urbanísticos y edificatorios que regulan el desarrollo de proyectos en los distritos de Ancón, Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martín de Porres y Santa Rosa.

Para los promotores inmobiliarios, conocer a fondo estos cambios no es solo un requisito normativo, sino una ventaja competitiva que permitirá estructurar proyectos más eficientes, sostenibles y viables en un mercado en expansión.

Principales cambios en parámetros urbanísticos y edificatorios

1. Relación entre ancho de vía y edificabilidad

• La altura máxima de edificación ahora se calcula en función al ancho de la vía (a) más los retiros (r), promoviendo un crecimiento ordenado y proporcional al soporte vial.
• Para proyectos multifamiliares y de conjunto residencial, la aplicación de retranques normativos permitirá alcanzar mayores alturas en pisos superiores, siempre que se respeten las condiciones de diseño.

2. Densidades y coeficientes de edificabilidad más flexibles

• Se establecen densidades base y máximas (en hab/ha) y coeficientes de edificabilidad (CE) diferenciados según la sección vial.
• Estos parámetros se pueden incrementar aplicando incentivos urbanísticos, como proyectos de regeneración urbana, VIS o buenas prácticas edificatorias.

3. Lotes normativos y subdivisiones

• Se fijan áreas mínimas de lote que varían según tipología (uni/bifamiliar, multifamiliar o comercio exclusivo).
• Para lotes preexistentes menores a la norma, se aplicará solo el 70% de densidad, sin acceso a incentivos. Esto obliga a los promotores a evaluar estrategias de acumulación de predios.

4. Porcentaje de área libre y estacionamientos

• Se establece un mínimo de área libre según uso (30% en multifamiliares y 40% en conjuntos residenciales).
• En proyectos VIS, se flexibilizan los requerimientos de estacionamientos (1 cada 3 o hasta 1 cada 5 viviendas), alineándose a criterios de sostenibilidad y proximidad al transporte público.

5. Incentivos por buenas prácticas edificatorias

• Los proyectos que acrediten al menos seis buenas prácticas (ej. certificación sostenible, incremento de área libre, ventilación natural, integración de estacionamientos para bicicletas y motos) podrán acceder a densidades y coeficientes máximos de edificabilidad.
• Esta es una herramienta estratégica para mejorar la rentabilidad y diferenciar proyectos en el mercado.

Oportunidades para los promotores inmobiliarios

• Mayor potencial de densificación en ejes viales y zonas de transformación urbana, lo que permite desarrollar proyectos de mayor altura y volumen.
• Flexibilidad normativa para proyectos de vivienda social (VIS), con menores exigencias en estacionamientos y aportes, generando condiciones favorables para atender la demanda de sectores medios y populares.
• Incentivos transferibles, que posibilitan aplicar beneficios de un proyecto a otro dentro del ámbito del PDU, abriendo espacio a estrategias de desarrollo inmobiliario más integrales.
• Promoción de ciudad compacta y usos mixtos, que favorece proyectos multifuncionales en zonas de alto dinamismo económico.

El rol del Revisor Urbano en este nuevo escenario

En un contexto de normativa renovada y en constante ajuste, el Revisor Urbano acreditado se convierte en un aliado estratégico para:

• Garantizar que los proyectos se diseñen en estricto cumplimiento de los nuevos parámetros.
• Identificar oportunidades normativas que optimicen el aprovechamiento del suelo.
• Prevenir observaciones municipales y evitar vicios de nulidad en las licencias de edificación.
• Acompañar al promotor en la traducción técnica de la norma hacia proyectos rentables y viables

Conclusión

El nuevo PDU Lima Norte abre un escenario de expansión y densificación ordenada, pero también plantea exigencias técnicas más rigurosas. Para los promotores inmobiliarios, la clave estará en anticiparse, comprender a profundidad los nuevos parámetros y aprovechar los incentivos que ofrece la normativa.

En BVT Revisores Urbanos estamos preparados para acompañar a nuestros clientes con un dominio técnico-normativo sólido, asegurando que cada proyecto cumpla con la regulación vigente y maximice su potencial inmobiliario.

Para más información o asesoría especializada sobre cómo aplicar estos cambios en sus proyectos, pueden contar con nosotros.