El desarrollo de Vivienda de Interés Social (VIS) es una prioridad para reducir el déficit habitacional en el Perú. En ese contexto, la Municipalidad Provincial del Callao ha aprobado la Ordenanza Municipal N° 007-2025/MPC, la cual otorga incentivos urbanísticos y edificatorios a los promotores inmobiliarios que desarrollen proyectos de VIS.

A continuación, detallamos los principales beneficios, requisitos y condiciones técnicas para acogerse a este nuevo marco normativo.

Beneficios para Promotores Inmobiliarios

Los proyectos de VIS que cumplan con los requisitos establecidos podrán acceder a una serie de incentivos urbanísticos y edificatorios, tales como:

1. Mayor Coeficiente de Edificabilidad

• Incremento del área construida permitida en comparación con los parámetros convencionales.

2. Mayor Densidad Neta Máxima

• Posibilidad de construir más unidades habitacionales en un mismo terreno, optimizando la inversión.

3. Mayor Altura Máxima de Edificación

• Permite desarrollar edificaciones de más pisos en zonas determinadas.

4. Reducción de Requisitos de Estacionamientos

• Para proyectos VIS, se establece un mínimo de 1 estacionamiento por cada 3 viviendas (en lugar del estándar de 1 por vivienda).

5. Flexibilidad en Zonificación

• Se permite el desarrollo de VIS en zonas de reglamentación especial (ZRE) y otros usos (OU), tomando como referencia la zonificación residencial más favorable del predio colindante.

6. Acceso a Programas de Vivienda del Estado

• Los proyectos VIS pueden ser parte de programas estatales como Techo Propio y Bono Familiar Habitacional, facilitando su comercialización.

Requisitos para Acogerse a los Beneficios VIS

Para que un proyecto inmobiliario pueda acceder a los beneficios de la Ordenanza, debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Destinar al menos el 50% del área útil total vendible o arrendable del proyecto exclusivamente para VIS.
• Presentar una Declaración Jurada indicando que el proyecto se ejecutará bajo las condiciones establecidas en la Ordenanza.
• Registrar el proyecto en el sistema del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).
• Indicar en los planos y memorias descriptivas la frase: Proyecto de Vivienda de Interés Social.

Condiciones Técnicas para Proyectos VIS

Para garantizar la calidad y viabilidad de los proyectos VIS, la Ordenanza establece las siguientes condiciones:

1. Tipologías de Proyectos VIS

Los proyectos pueden incluir:

• Vivienda multifamiliar
• Edificios de usos mixtos
• Conjuntos residenciales
• Conjuntos de usos mixtos

2. Condiciones del Terreno

• Los proyectos deben ubicarse en suelo urbano consolidado, en transformación o urbanizable inmediato.
• No se permiten proyectos en zonas de alto riesgo no mitigable, zonas intangibles o áreas protegidas.
• Para zonas con Zonificación de Reglamentación Especial (ZRE), se aplican los beneficios de VIS en función de la zonificación del predio colindante más favorable.

3. Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

Los beneficios varían según la ubicación del predio. Por ejemplo:

Zona Urbana de Densidad Media (ZDM):

• Altura máxima: hasta 26.50 ml
• Densidad neta máxima: hasta 2800 hab/ha

Zona Urbana de Densidad Alta (ZDA):

• Altura máxima: hasta 34.50 ml
• Densidad neta máxima: hasta 6500 hab/ha

4. Área Mínima de Vivienda y Lote

Área techada mínima:

• 40 m² para VIS sin capacidad de ampliación.
• 35 m² si es un módulo básico con posibilidad de expansión.

Área mínima de lote (para casos de habilitación):

• 66 m² con frente mínimo de 5.50 ml.
• Puede reducirse a 60 m² si se proyecta una vivienda unifamiliar de 1 o 2 pisos con 50 m² de área techada.

5. Soluciones Alternativas de Servicios Públicos

Para VIS promovidas por el Estado, se permite el uso de soluciones alternativas en saneamiento, energía y otros servicios, siempre garantizando su correcta dotación.

Conclusión

La Ordenanza Municipal N° 007-2025/MPC del Callao representa una gran oportunidad para los promotores inmobiliarios, ya que permite maximizar el uso del suelo y optimizar la rentabilidad de los proyectos mediante beneficios en parámetros urbanísticos y edificatorios.

Además, al alinearse con los programas de vivienda social del Estado, facilita el acceso de las familias a una vivienda digna y fomenta el desarrollo urbano sostenible.

Si eres promotor inmobiliario y deseas acogerte a estos beneficios, es el momento de actuar. Asegúrate de cumplir con los requisitos y condiciones técnicas, y aprovecha los incentivos para desarrollar proyectos VIS en el Callao.

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