El reciente fallo del Tribunal Constitucional (Sentencia 16/2025) respecto a la Ordenanza Municipal 610/MM, emitida por la Municipalidad de Miraflores, ha generado un punto de inflexión en la regulación de los proyectos inmobiliarios en el Perú. Esta normativa, que establecía disposiciones complementarias para la evaluación de expedientes de obras privadas mediante informes técnicos de revisores urbanos, fue parcialmente cuestionada por la Defensoría del Pueblo en defensa del principio de seguridad jurídica.

En este artículo exploramos las principales implicancias legales y administrativas de esta sentencia y su relevancia para los actores del sector de construcción y vivienda.

1. Contexto del Caso y los Principales Retos Jurídicos

La Ordenanza 610/MM tenía como objetivo fiscalizar los informes técnicos favorables emitidos por revisores urbanos, figuras certificadas por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), en proyectos inmobiliarios. Sin embargo, los artículos 2, 3 y 4 de esta ordenanza fueron demandados por presuntamente vulnerar principios fundamentales, entre ellos el de seguridad jurídica.

La Defensoría del Pueblo argumentó que esta normativa contradecía las disposiciones de la Ley 29090, que regula habilitaciones urbanas y edificaciones, al otorgar atribuciones indebidas a la municipalidad para suspender licencias firmes o solicitar nulidades sin seguir procedimientos claros.

Por otro lado, la Municipalidad de Miraflores defendió la validez de su ordenanza como una herramienta de control administrativo para garantizar el cumplimiento normativo en su jurisdicción.

2. Principales Hallazgos de la Sentencia

El Tribunal Constitucional realizó un exhaustivo análisis del caso, destacando los siguientes puntos clave:

1. Fiscalización Posterior de Informes Técnicos:
   El artículo 2 de la ordenanza, que disponía la fiscalización posterior del 100% de los informes técnicos emitidos, fue considerado compatible con el marco normativo, pero condicionado a los lineamientos establecidos por la Ley 27444. Específicamente, la fiscalización no debe superar el máximo de 150 expedientes semestrales, salvo en casos excepcionales donde esté en juego el interés general
   
2. Competencia para Declarar Nulidades:
   El Tribunal reafirmó que la competencia para declarar la nulidad de los informes técnicos favorables recae exclusivamente en el MVCS. Las municipalidades solo pueden solicitar esta nulidad, pero no tienen facultad para suspender directamente los efectos de las licencias.
3. Suspensión de Obras:
   La disposición que habilitaba a la municipalidad a suspender obras mientras se resolvía la nulidad fue declarada incompatible con la Constitución. ________________________________________

3. Implicancias para el Sector de Construcción y Vivienda

El fallo tiene varias repercusiones significativas para las empresas inmobiliarias, revisores urbanos y actores del sector:

• Mayor Claridad sobre Competencias:
  Se reafirma la importancia del rol del MVCS como ente rector en la regulación de proyectos inmobiliarios, fortaleciendo la predictibilidad y confianza en el sistema administrativo.
• Protección de los Derechos de Inversionistas y Propietarios:
  Al garantizar que solo se puedan suspender licencias o informes mediante procedimientos debidamente establecidos, se preservan los derechos de los actores privados, incentivando la inversión en proyectos de Vivienda de Interés Social (VIS).
• Reforzamiento de los Mecanismos de Control:
  Aunque se limitan las atribuciones municipales, el fallo enfatiza la necesidad de que las autoridades locales implementen controles administrativos eficientes en coordinación con el MVCS.

4. Recomendaciones para el Sector

Para adaptarse a este marco normativo y evitar conflictos futuros, recomendamos:

• Cumplimiento Estricto de los Procedimientos Administrativos:
  Asegúrese de que los expedientes de licencias cumplan con los estándares requeridos y cuenten con revisores urbanos debidamente certificados.
• Colaboración con las Autoridades Locales y Nacionales:
  Establezca canales de comunicación efectivos con el MVCS y las municipalidades para resolver cualquier observación en las fases de fiscalización.
• Monitoreo Activo del Marco Regulatorio:
  Manténgase actualizado sobre cambios legales y jurisprudenciales que puedan afectar el desarrollo de proyectos inmobiliarios.

Conclusión

El fallo sobre la Ordenanza 610/MM subraya la importancia de un equilibrio entre la regulación local y nacional para garantizar la seguridad jurídica en el sector inmobiliario. Aunque plantea retos en términos de coordinación institucional, también abre oportunidades para construir un marco más claro y estable que fomente el desarrollo de proyectos sostenibles y la reducción del déficit habitacional en el país.

Para más información sobre este tema o asesoría especializada, no dude en contactarnos. En nuestra firma, estamos comprometidos con ofrecer soluciones legales integrales para su negocio.

Descargar Sentencia del Tribunal Constitucional