El Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) ha publicado, mediante la Resolución Ministerial N.° 214-2025-VIVIENDA, el proyecto normativo que propone modificaciones sustanciales al Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), específicamente en las Normas Técnicas G.040 “Definiciones” y A.020 “Vivienda”.

Estas modificaciones buscan precisar conceptos y condiciones de las distintas tipologías residenciales, así como ordenar el tratamiento de la Vivienda de Uso Colectivo, una categoría que ha generado un crecimiento acelerado en la oferta inmobiliaria de los últimos años.

Principales modificaciones

1. Norma Técnica G.040 – Definiciones

• Vivienda multifamiliar: pasa de requerir dos a tres o más unidades de vivienda bajo el régimen de propiedad horizontal.
• Vivienda de uso colectivo: ahora se define como edificación con ambientes que satisfacen mínimamente dormir y asear, complementados por espacios comunes (cocinar, comer, estar, estudiar, trabajar, reunir, etc.), excluyéndose del régimen de propiedad horizontal. Esto significa que no pueden independizarse ni venderse como unidades autónomas.
• Vivienda unifamiliar y bifamiliar: se incorporan precisiones vinculadas al régimen de propiedad horizontal.
• Se incluyen nuevas definiciones: Lote único y Vivienda de interés social.

2. Norma Técnica A.020 – Vivienda

• Se amplía la definición de edificación residencial, incorporando de manera explícita funciones como dormir, cocinar, comer, estar, asear y lavar.
• Se reordena la clasificación de tipologías residenciales (unifamiliar, bifamiliar, quinta, taller, multifamiliar, conjunto habitacional/residencial y vivienda de uso colectivo).
• Restricción clave: las viviendas de uso colectivo sólo pueden desarrollarse con usos compatibles distintos a las tipologías residenciales tradicionales (no podrán mezclarse en multifamiliares o conjuntos habitacionales).
• Área mínima:
• Vivienda de uso colectivo → desde 16 m² para el espacio que cubra dormir y asear, sin posibilidad de independización.
• Vivienda multifamiliar → desde 40 m² para unidades sin capacidad de ampliación.
• Vivienda unifamiliar (módulo básico) → desde 25 m², con previsión de ampliación futura. 
• Competencia municipal: los municipios deberán determinar las zonas donde podrán desarrollarse viviendas colectivas, limitando su ubicación a zonas estratégicas de alta densidad, infraestructura y servicios.

Implicancias para los promotores inmobiliarios

1. Redefinición del mercado de vivienda colectiva:

• Se limita el modelo de negocio que proliferaba mediante la venta de microdepartamentos o habitaciones independizadas bajo el régimen de propiedad horizontal.
• Los proyectos deberán replantearse como edificaciones de uso colectivo con gestión unificada, más cercanas a modelos de residencia universitaria, coliving o alquiler temporal, pero sin independización registral.

2. Impacto en la planificación y licencias:

• La tipología multifamiliar se restringe a partir de tres unidades, lo que puede alterar diseños actuales de proyectos en trámite.
• La competencia municipal para zonificar viviendas colectivas podría generar criterios diferenciados por distrito, lo cual añade incertidumbre regulatoria.

3. Requerimientos técnicos más estrictos:

• Las áreas mínimas y las funciones obligatorias hacen que el diseño de viviendas colectivas sea más exigente.
• La prohibición de independización impacta directamente en la valorización financiera del proyecto.

Conclusiones

• La actualización del RNE introduce cambios relevantes en la definición, diseño y comercialización de la Vivienda Colectiva, con repercusiones directas sobre la oferta inmobiliaria.
• Los promotores deben anticipar que los proyectos basados en la venta de microdepartamentos ya no podrán replicarse bajo el nuevo marco normativo, salvo que se orienten a modelos de gestión centralizada.
• La definición de competencias municipales para autorizar viviendas colectivas puede generar diferencias normativas entre jurisdicciones, afectando la predictibilidad del negocio.

Comentario final

Es fundamental precisar que, conforme a los principios de irretroactividad de la norma y de seguridad jurídica, la actualización normativa no debe aplicarse a proyectos que ya cuentan con licencia de edificación vigente ni afectar a aquellos expedientes en trámite que se presentaron bajo el marco legal anterior.

Los desarrolladores inmobiliarios deben mantenerse informados y participar activamente en el proceso de consulta pública para asegurar que la normativa responda a las necesidades reales del mercado, sin frenar la inversión ni la producción de vivienda en el país.

Compartimos a continuación el proyecto de modificación de la norma y el análisis de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP), que sirven como referencia clave para comprender el alcance de esta actualización.

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REPORTE CODIP PROYECTO MODIFICA RNE A020-G040

PROYECTO RM MODIFICA NORMAS TÉCNICAS G040 y A020